Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że bardzo szybko rozwijający się trend biur serwisowanych w Polsce (a w szczególności w Warszawie) nie powinien nieść za sobą większych zagrożeń dla najemców korzystających z takich powierzchni. Duża elastyczność, duża liczba operatorów i lokalizacji, proste umowy najmu, przyjazne przestrzenie są ogromnym atutem tego rozwiązania.

Jednak jeśli chodzi o ilość powierzchni coworkingowej w skali całego rynku komercyjnego w Warszawie, jesteśmy dopiero w połowie drogi (porównując chłonność stołecznego rynku z miastami z rozwiniętych zachodnich rynków, takich jak Paryż czy Londyn). Różnicę widać natomiast w tempie, w jakim następuje rozwój nad Wisłą. Ostatni raport EY Attractiveness Survey 2019 stawia Warszawę w jednej linii z miastami najbardziej przyjaznymi rozwojowi biznesu, jak: Paryż, Londyn, Madryt, Amsterdam czy Bruksela. Jest jednak znacząca różnica między Warszawą a pozostałymi stolicami największych gospodarek europejskich – z punktu widzenia bezpośrednich inwestycji zagranicznych – Warszawa wciąż traktowana jest jako rynek rozwijający się, czyli taki, który według Reida Hoffmana w największym stopniu przyciąga biznes oparty na schemacie rozwoju zwanym blitzscalingiem, czyli zdobywaniem danego rynku poprzez działanie na ogromną skalę z dużą prędkością. Nie sposób nie stawiać tutaj jako przykład firmy WeWork, której skala ekspansji w Warszawie (nieoficjalna informacja o wynajęciu kolejnych 10 tys. mkw. w budynku Warsaw Hub należącego do Ghelamco) powoduje, że zaczynamy się zastanawiać do czego może ten trend doprowadzić i jakie mogą być jego skutki?

Warszawa jest od wielu lat w bardzo dynamicznej fazie rozwoju i posiada zasoby biur serwisowych o powierzchni szacowanej na 150 tys. mkw. Przekłada się to bezpośrednio na niecałe 3% całego rynku nieruchomości biurowych (5,6 mln mkw. zasoby powierzchni biurowej w Warszawie na Q3 2019 – wg analiz rynkowych CREAM Offices). Do roku 2021 planowane jest otwarcie kolejnych 100 tys. mkw., co da nam wartość ok. 4,5% w skali rynku. Przy tak dużej dynamice rozwoju nieunikniona wydaje się rewizja liczby operatorów – takie są skutki blitzscalingu. Musimy brać również pod uwagę, że blitzscaling w przypadku biznesów nisko marżowych (a takim właśnie jest branża coworkingowa), często prowadzi do przeszacowania możliwości rynku, skutkując, w najgorszym wypadku, wycofaniem się danego podmiotu w takim samym tempie, w jakim się pojawił. Wiele też wskazuje na to, że mniejsi operatorzy starający się dotrzymać kroku gigantom w branży nie będą w stanie zachować płynności i utrzymać się na tym trudnym rynku. Pierwszym przegranym w tym wyścigu wydaje się być New Work – operator biur serwisowanych z Węgier, który w zeszłym roku wynajął cały budynek Mazowiecka 2/4 i, niestety, po niecałym roku działalności zmuszony był zamknąć ten oddział.

Myślę, że nie ma powodu wzbudzać nadmiernego zaniepokojenia – wyjątek nie musi potwierdzać reguły. Warszawa do tej pory jest rynkiem skokowego pojawiania się nowych powierzchni biurowych i w okresach tzw. deficytu podażowego, rozwiązania takie jak coworki pozwalają firmom zapewnić niezbędną liczbę stanowisk pracy. Ponadto nowoczesne i przemyślane aranżacje powierzchni pozwalają domniemać, że w przypadku potknięcia jednego czy drugiego operatora, chętnych na te powierzchnie nie zabraknie – czy to konkurencyjnych operatorów czy też najemców zmagających się z bardzo niskim współczynnikiem dostępnej powierzchni biurowej w Centralym Obszarze Biznesu (według różnych źródeł od 5,2% do 5,7%).

Ta sytuacja zapewne ulegnie zmianie na przełomie roku 2020/2021, na który to planowane jest oddanie około 380 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (między innymi dzięki projektom Varso, Generation Park Y, The Warsaw Hub, Skyliner czy Unit). Nikt jeszcze nie stawia tezy na temat tego, jak będzie wyglądał rynek po tej kolejnej fali boomu podażowego, jednak nie ulega wątpliwości, że Warszawa ciągle rozwija się dynamicznie w zakresie powierzchni biurowej i nic nie wskazuje na to, żeby ten trend miał szybko się skończyć.

Jak widać sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna i niejednorodna, dlatego tak ważna jest praca z agencjami doradczymi szczególnie na rozwijającym się skokowo rynku. Aktualna wiedza o koniunkturze na rynku komercyjnym i przewidywaniu możliwych zagrożeń pozwala agencjom reagować na bieżąco na zapotrzebowanie najemców i pomóc im w planowaniu strategicznym tak istotnego dla działania firm najmu powierzchni biurowej.

Jacek Szczygielski, senior property broker, CREAM Offices.

Cream CNC to rewelacyjne rozwiązanie dające drugie życie projektom mający deficyt w kosztach eksploatacyjnych – poprzez zmianę porządku, sposobu zarządzania oraz szeregu zabiegów, dzięki którym jesteśmy w stanie obniżyć koszty, co przekłada się pozytywnie na poziom najmu i ostatecznie na wartość obiektu i jego postrzeganie.