Komentarz rynkowy: Inwestycje pod presją geopolityki

Autor: Bartłomiej Ciemała, Head of Investment, CREAM Property Advisors.

Obecna sytuacja geopolityczna oraz ekonomiczna w Polsce nie pozostają bez wpływu na nastroje inwestorów, jak i decyzje pozostałych uczestników we wszystkich sektorach rynku nieruchomości.

Rynek pierwotny w branży mieszkaniowej, w głównej mierze z uwagi na rosnący koszt kapitału dłużnego dla klienta indywidualnego oraz zachowawcze podejście banków do polityki kredytowej, odnotował znaczący spadek sprzedaży – zarówno w odniesieniu do 4. kwartału 2021, jak i analogicznego okresu sprzed roku w ujęciu rocznym. Z drugiej jednak strony, inwestorzy kapitałowi, zarówno ci indywidualni jak i instytucjonalni lokujący kapitał w aktywa mieszkaniowe, pozostaną niezmiennie stymulatorem dla wciąż rozwijającego się rynku najmu w Polsce.

W dalszym ciągu nie słabnie zainteresowanie aktywami w sektorze magazynowym oraz na rynku parków handlowych.

Rynek magazynowy legitymuje się rosnącą z roku na rok podażą nowej powierzchni magazynowej, co na koniec roku 2021 plasowało Polskę na drugim miejscu w Europie pod kątem wolumenu powierzchni pozostającej w budowie. Wartość inwestycji w obrębie tego rynku rośnie sukcesywnie od ostatnich 3 lat, co w połączeniu z ogromnym zainteresowaniem inwestorów spowodowało, że ceny osiągnęły rekordowe poziomy. O ile do tej pory katalizatorem dla budowy wartości projektów w tej klasie aktywów pozostawała kompresja stóp kapitalizacji, o tyle aktualnie zauważamy sytuację, w której naturalnym krokiem powinna być również odpowiedź rynku w postaci korekty wysokości stawek czynszów.

W obrębie rynku parków handlowych obserwujemy niesłabnącą podaż nowej powierzchni oraz zainteresowanie inwestorów przy doborze nowych lokalizacji dla swoich inwestycji. Sytuacja rynkowa jednak, z uwagi na nasycenie produktem oraz galopujące budżety inwestycyjne będące efektem rosnących cen materiałów i sytuacji gospodarczej i geopolitycznej, prowadzi do bardziej konserwatywnego podejścia pod kątem oceny ryzyka zarówno przez deweloperów, jak i inwestorów oraz do bardziej selektywnego podejścia do nowych lokalizacji. Analogicznie do rynku aktywów magazynowych, obserwujemy, iż rynek przygotowuje się do zrewidowania obecnych poziomów czynszów bazowych oraz partycypacji w kosztach service charge dla zrealizowanych obiektów.

Czynnikiem zdecydowanie optymistycznym jest pozostające na wysokim poziomie zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi. Ponadto obserwujemy zwiększającą się chęć inwestorów do zakupu terenów inwestycyjnych na wczesnym etapie, co z kolei spowodowane jest ograniczoną podażą działek  zapewniających szybkie rozpoczęcie docelowej inwestycji. Obserwujemy również działalność wyspecjalizowanych funduszy skupiających się na inwestycjach z zakresu land development. Fundusze te gotowe są podjąć ryzyko kapitałowe zakupu gruntu wymagającego dalszego przygotowania pod realizację docelowego zamierzenia, z uwagą śledząc ten obszar rynku inwestycyjnego w długoterminowym horyzoncie czasowym.

Dla wszystkich grup aktywów, realną konsekwencją inwazji na Ukrainę, pozostaje potencjalna redukcja zainteresowania inwestorów na skutek oceny ryzyka związanego z bezpieczeństwem lokowania kapitału w produkty zlokalizowane bliżej działań wojennych.