Komentarz Rynkowy: koszty nieprzenoszalne pukają do drzwi biurowców

Robert Żurek, CNC Project Director, CREAM Property Advisors

Rynek nieruchomości biurowych przez ostatnie lata był w silnym trendzie wzrostowym, a koszty nieprzenoszalne były dla wynajmujących terminem obcym. Dotychczasowa przewaga popytu nad podażą nie sprzyjała powstaniu rynku najemcy, ale obecnie wszystko wskazuje na to, że sytuacja ulegnie zmianie. Głównym czynnikiem inicjującym ten proces będzie oczywiście spadek popytu wywołany pogorszeniem koniunktury w całej UE w następstwie COVID-19 oraz zmiana trybu pracy z biurowej na home office. To w efekcie przyniesie wzrost poziomu wakatów i presję ze strony najemców na obniżkę całkowitych kosztów wynajmu i  wygeneruje wysokie koszty nieprzenoszalne lub uderzy w poziom czynszów.

Dodatkowo od nowego roku nastąpił wzrost kosztów funkcjonowania nieruchomości głównie na skutek zmiany cen nośników energii (m.in. wejście opłaty mocowej) oraz ceny usług (w następstwie wzrostu minimalnego wynagrodzenia), w efekcie budżet kosztowy OPEX może się podnieść o nawet 10%. W konsekwencji powyższych czynników wynajmujący staną wkrótce przed nie lada wyzwaniem – jak, przy utrzymaniu obecnych standardów, obniżyć koszty nieruchomości, tak aby zminimalizować ryzyko wystąpienia kosztów nieprzenoszalnych, a nie obniżać przy tym czynszów. Dotychczasowe metody,  które wykorzystywali zarządcy, będą w większości wypadków niewystarczające co obserwowaliśmy w ostatnich latach na rynku handlowym.

Jedyne panaceum na koszty nieprzenoszalne to przeprowadzanie regularnych i wieloobszarowych audytów nieruchomości pod kątem możliwych optymalizacji kosztowych. Mając to na uwadze, wypracowaliśmy w CREAM usługę – CNC (Cream NOI Control), której zadaniem jest minimalizacja kosztów funkcjonowania obiektu poprzez zmianę filozofii zarządzania. Całościowe podejście do zarządzania nieruchomością gwarantuje zmniejszenie deficytów i w konsekwencji powoduje wzrost wartości nieruchomości. Dla przykładu: w jednym z warszawskich parków biurowych (ok. 15.000 GLA) oszczędności roczne wyniosły ok. 500.000 zł, natomiast we Wrocławiu, w obiekcie mieszanym z przewagą biur (8.000 GLA), nasz audyt wskazuje na 200.000 zł oszczędności.

Do tej pory w kilku obiektach handlowych i biurowych wypracowaliśmy łącznie 4.650.000 zł oszczędności, dzięki czemu zwiększyliśmy ich wartość w sumie o blisko 60.000.000 zł. Kilkanaście audytów, które przeprowadzaliśmy, pokazuje jak potrzebne to narzędzie i jak bardzo przydatne w dzisiejszej sytuacji.

Niższe koszty utrzymania nieruchomości przy zachowaniu dotychczasowego komfortu i jakości obsługi spowodują zmniejszenie skali deficytów oraz wtórnie wykreują przewagę konkurencyjną wobec innych porównywalnych nieruchomości – najemcy chętniej wybiorą biurowiec z niższymi kosztami. Zapraszamy do kontaktu wszystkich, których niepokoi obecny wzrost kosztów i tym samym spadek wartości ich nieruchomości – im szybciej, tym lepiej.