Budynki komercyjne borykają się z wieloma problemami, ale jednymi z największych są obecnie rosnący deficyt w kosztach eksploatacyjnych i podążający za nim spadek wartości nieruchomości. Skąd takie nawarstwienie?

Grzegorz Mroczek, wiceprezes CREAM Property Advisors: Kilka lat temu nieruchomości, zwłaszcza handlowe, były samograjami. Nienasycony rynek potrzebował galerii i prawie każda inwestycja tego typu przynosiła zakładany zysk. Sytuacja jednak uległa zmianie: pojawiła się konkurencja handlowa, budynki zaczęły się starzeć i wymagają modernizacji, a co za tym idzie nakładów finansowych. W tym samym czasie zaczęły spadać czynsze i opłaty eksploatacyjne, co z kolei przełożyło się na wzrost shortfallu, czyli deficytu w kosztach eksploatacyjnych. Te tendencje ciągle się pogłębiają z wielu przyczyn. Jedną z nich jest z pewnością obawa przed zmianą i wprowadzeniem innowacyjnych rozwiązań, które w znacznym stopniu modyfikują model dotychczasowego, zachowawczego zarządzania. Dodatkowo wzrasta cena mediów. Sytuacji nie poprawia również pandemia i jej wpływ na sektor nieruchomości handlowych. Niestety, spadek wartości nieruchomości komercyjnych jest mocno widoczny i bardzo problematyczny np. przy planowanej sprzedaży.

Co można zrobić, aby zahamować trendy spadkowe w nieruchomościach komercyjnych?

Firma CREAM Property Advisors od dłuższego czasu pracowała nad rozwiązaniem, które pozwala na skuteczną minimalizację kosztów nieprzenaszalnych, zwiększenie oszczędności i zmniejszenie kosztów utrzymania budynków komercyjnych, a w konsekwencji wzrost ich wartości. Wypracowaliśmy własny know-how o nazwie CNC (Cream NOI Control) – to zestaw narzędzi i procesów, które nie tylko ograniczają koszty i zwiększają oszczędności w obiektach komercyjnych, ale przede wszystkim działają bez spadku na jakości, a w wielu przypadkach ją podnoszą. Podnoszą również wartość nieruchomości i to w znacznym stopniu.

Na czym polega usługa CNC?

W CNC kładziemy nacisk na zupełnie nowe rozwiązania z zakresów asset managementu oraz technicznego zarządzania budynkami. Opracowanie tego projektu jest związane z naszymi dotychczasowymi obserwacjami, które jasno wskazują, że dotychczasowe modele zarządzania nie sprawdzają się w obecnych, bardzo wymagających realiach. W wielkim skrócie: CNC opiera się m.in. na uproszczeniu modelu zarządzania, zmianach zasad serwisowania budynków, innowacjach technologicznych oraz zmianach sposobu rozliczeń kosztów eksploatacyjnych z najemcami. Wszystko to, jak już wspomniałem, bez spadku na jakości. Bierzemy pod uwagę wiele czynników funkcjonowania nieruchomości komercyjnych, w tym m.in.: utrzymanie techniczne ze szczególnym uwzględnieniem innowacji technologicznych, podatki, media, czy ubezpieczenia. Nie chcę zdradzać wszystkich szczegółów, bo jest to nasz know-how i pomysły wypracowane przez lata wartościowego podejścia do zarządzania nieruchomościami. Zmiany, które proponujemy w CNC, nie polegają jedynie na negocjacjach warunków i wysokości opłat, ale sięgają dużo głębiej, dotyczą innowacji technologicznych i nowych sposobów zarządzania budynkami.

Czy usługa CNC została już przetestowana na rynku?

CNC wdrożono do tej pory w 6 nieruchomościach komercyjnych (biurowcach i centrach handlowych) w Polsce i za granicą. W każdym z budynków wygenerowano oszczędności na znacznym poziomie. W zależności od obiektu i jego specyfiki oszczędności sięgają od 350 tys. zł do 1,4 mln zł, co daje od 4 do 17,5 mln zł wzrostu NOI. Dla nas najtrudniejszą częścią wdrażania usługi CNC jest opór ze strony zarządców, który wynika z obawy przed nowością i wprowadzeniem rozwiązań niestandardowych. Jednak te firmy, które do tej pory nam zaufały, są bardzo zadowolone z efektów. W dziale rozwijającym usługę CNC pracują wysokiej klasy specjaliści, inżynierowie od lat związani z rynkiem, korzystający z wielu nowinek technologicznych i okazji do zgłębienia wiedzy w zakresie property i facility managementu. Nasza usługa opiera się także na wynagrodzeniu typu succes fee – zarabiamy na efektach własnej pracy.