Rynek biurowy i inwestycyjny w czasie kryzysu

  • Home
  • Blog
  • Rynek biurowy i inwestycyjny w czasie kryzysu

Rynek biurowy i inwestycyjny w czasie kryzysu

Wojciech Władziński, property broker w dziale biurowym CREAM Property Advisors

Epidemia koronawirusa zapoczątkowała ogólnoświatowe spowolnienie gospodarczego. Nie wiemy tylko, na jak długo i w jakiej skali. W Polsce z pewnością najbardziej ucierpią rynek handlowy, hotelowy, gastronomiczno-restauracyjny oraz targowo-eventowy. Jak mocno sytuacja wpłynie na rynek biurowy i inwestycyjny? Przygotowaliśmy listę zdarzeń, które mogą zaistnieć w najbliższym czasie i które należy mieć na uwadze.

Powszechny spadek popytu

Do tej pory podaż powierzchni biurowych rośnie w rekordowym tempie, a silny popyt jest przez nią zaspakajany. Jednak niepewna sytuacja na rynku może powodować gwałtowny i powszechny spadek popytu na powierzchnie biurowe oraz, w niedalekiej przyszłości, spowodować spadek czynszów w najlepszych lokalizacjach. Zauważamy także spowolnioną decyzyjność lub jej brak, co jest często wynikiem wstrzymanych podróży służbowych osób decyzyjnych w kwestiach wynajmu lub zakupu nieruchomości biurowych.

Niechęć inwestorów do ryzyka

Rozprzestrzeniający się po Europie wirus powoduje wzrost ryzyka związanego z przedsięwzięciami biznesowymi. W kwestiach inwestycji nie obserwujemy jeszcze zawieszania transakcji lub ich spowolnienia. Jeżeli jednak sytuacja będzie się zaostrzać, trzeba mieć na względzie związek między ryzykiem, a oczekiwanym zyskiem. Jeżeli ryzyko rośnie, a inwestorzy nie mają gotowych projektów, pozwalających na osiąganie dużych zysków, wstrzymują się z inwestowaniem.

Czasowy spadek płynności na rynku inwestycyjnym

Spadek płynności jest ściśle związany z niechęcią inwestorów do ryzyka. Wstrzymują oni działania, a kapitał odpływa w bezpieczne formy lokowania (np. złoto), aby przeczekać gorszy czas. Brak płynności będzie mógł być również wynikiem spadku popytu na nieruchomości biurowe.

Nieunikniony spadek wartości nieruchomości

Stara zasada mówi, że gdzie szaleje kryzys, tam spadają ceny nieruchomości. Jest to związane  z pojęciem pęknięcia bańki nieruchomościowej, która polega na sztucznym i nieuzasadnionym zawyżaniu cen przez inwestorów i deweloperów dla zwiększenia zysku. Skutkiem tego rośnie również popyt na nieruchomości, ponieważ potencjalni klienci, obawiając się o kolejne podwyżki metrażu, wolą dokonać zakupu szybciej, zanim nastąpi kolejny wzrost cen. Bańka może pęknąć, chociażby przez zachowania związane z niepewnością związaną z globalną epidemią. Nabywcy rezygnują z zawierania transakcji i następuje gwałtowne załamanie rynku. Tracą na tym nabywcy i sprzedający. W takich sytuacjach drastycznie spada wartość nieruchomości.

Rewizja planu zatrudnienia przez firmy i wzrost poziomu bezrobocia

W czasie trwania kryzysu dochodzi do spadku produkcji, a co za tym idzie spadku zatrudnienia.  Wiele firm może zrewidować swoje plany dalszego zatrudniania pracowników, a co za tym idzie – plany firm w kwestii zapotrzebowania biurowego. Może dojść do sytuacji, w której doradcy będą zaangażowani do wsparcia klienta w kwestiach znalezienia mniejszego biura (bądź biura elastycznego) lub renegocjować umowy z dotychczasowymi właścicielami.

Wyhamowanie ekspansji lub relokacji najemców

Wyhamowanie relokacji może być spowodowane brakiem podejmowania jakichkolwiek decyzji i działań. Jeżeli kryzysowa sytuacja rynku będzie się rozwijać, spowoduje brak wzrostu lub zmniejszenie zatrudnienia. Być może rozpocznie się relokacja do mniejszych powierzchni, konsolidacja powierzchni biurowych lub rozwiązania związane z podnajmem.

Ograniczone koszty fit-outów

Dzisiejsza sytuacja odbije się mocno na branży aranżacji i wykończenia wnętrz biur. Już dziś nasi partnerzy biznesowi otrzymują od swoich klientów wytyczne o zmniejszonym budżecie na fit-outy -nawet o połowę.

Zaostrzenie polityki kredytowej banków w zakresie finansowania nieruchomości

Banki w czasie kryzysu są bardziej wymagające przy przyznawaniu kredytów na inwestycje. Przejawia się to w zwiększeniu marży na kredyty oraz w większych wymaganiach zabezpieczenia kredytów. Polityka kredytowa jest znacznie zaostrzona dla wszystkich podmiotów działających na rynku. Zarówno dużych korporacji  jak i małych i średnich przedsiębiorstw.

Pozytywne strony kryzysu

  1. Stabilne fundamenty

Jeżeli mielibyśmy dopatrywać się pozytywów w obecnej sytuacji, to mogę powiedzieć, że nieruchomości biurowe w dłuższej perspektywie powinny obronić się same. Rynek ten ma stabilne fundamenty. Aktywa biurowe są zazwyczaj dobrze zabezpieczone pod względem długoterminowych umów najmu.

  1. Pomoc rządowa

W przypadku pandemii Rząd może uruchomić pewne rozwiązania dla kredytobiorców. Powstają takie mechanizmy, jak wakacje kredytowe. Są przewidziane dla tych, którzy mają przejściowe problemy ze spłatą zobowiązań wobec banku. Mogą powstawać również kredyty celowe z przeznaczeniem na finansowanie płynności firm z branży nieruchomości. Rząd może również rozważyć odroczenie płatności niektórych danin publicznych, takich jak choćby minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych.

  1. Obniżenie stóp procentowych

Kwestie obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wzbudza kontrowersje i dyskusje nad skutecznością tej decyzji. Jakby na to nie patrzeć, pewne jest, że taki ruch spowoduje obniżeniem obciążeń wynikających z istniejących zobowiązań i wspomoże budżety firm działających na rynku nieruchomości biurowych.

  1. „Cash is King”

Ceny nieruchomości spadną. Ci, którzy będę mieli gotówkę trafią na okazje inwestycyjne. Z myślą o trudnych czasach zbudowaliśmy bazę okazji nieruchomościowych w Warszawie. Gdy „poleje się krew“, będzie to idealny moment dla naszych kontrahentów na robienie zakupów inwestycyjnych, które dadzą niebagatelną stopę zwrotu w przyszłości.