Centra handlowe chorowały na długo przed pandemią

Autor: Grzegorz Mroczek, wiceprezes CREAM Property Advisors

My znaleźliśmy sposób na poprawę ich stanu zdrowia. Jeśli jednak ktoś liczy na to, że to będzie proces krótki, łatwy i przyjemny – jest w błędzie. Załamanie wartości projektów handlowych wynika z wielu czynników, ale przede wszystkim z zaniedbania w obszarach funkcjonowania galerii. Najczęściej są to kwestie wymagające dużego nakładu pracy, niekiedy zmiany optyki, wyjścia poza utratą ścieżkę, szerszego i bardziej wnikliwego patrzenia na centrum handlowe. Są więc ze swojej natury trudne do przeprowadzenia, ale dzisiaj konieczne.

W prasie i w serwisach informacyjnych roi się od informacji o kondycji branży handlowej i spekulacji dotyczących powrotu wyników sprzed pandemii. Zastanawiam się tylko, co dla rynku oznacza powrót parametrów sprzed lockdownu? Przecież one już wtedy nie były satysfakcjonujące dla większości graczy – branża narzekała, bo w pamięci zostały lata największego rozwoju i największych zysków. Jednak w międzyczasie rynek nasycił się, zmienił, dojrzał. Pojawiły się problemy typowe dla dojrzałego biznesu handlowego, który dodatkowo musi się zmierzyć z wyzwaniami stawianymi przez nowe czasy: rozwój e-commerce, zmiana upodobań zakupowych, ogromna konkurencja, mnogość formatów. Izolacja i wyłączenie działalności centrów tylko przyspieszyło nieuniknione – rynek centrów handlowych chorował na długo przed pojawieniem się koronawirusa.

Jesteśmy firmą z doświadczeniem deweloperskim i doskonale rozumiemy wartościowe podejście do nieruchomości. W ostatnich latach zarządzamy sporym portfolio, uczestniczymy w procesach sprzedaży projektów handlowych i obserwujemy na tych polach mnóstwo niekompetencji. To, co powiem nie jest popularne: bardzo niewielu rynkowych graczy pracuje ambitnie nad zbudowaniem wartości nieruchomości lub chociażby utrzymaniem ich wartości. Typowy scenariusz jest taki: wartość projektu spada i zaczyna się zaklinanie rzeczywistości. Nie dostrzegam, aby duże agencje nieruchomościowe były zainteresowane włożeniem wysiłku w zrozumienie nieruchomości i stale monitorowały wyniki podjętych działań. Efekt jest taki, że mamy bezpieczne i czyste projekty, czyli zarządzane prawidłowo i… to wszystko. Te nieruchomości są w mocnym trendzie spadkowym wartości. Efekt – brak środków na inwestycje, facelifting, przebudowy, itp. To jest pułapka.

Czas spojrzeć prawdzie w oczy i zacząć pracować nad odbudową parametrów projektu. Dobrym tego przykładem jest Galeria Tarnovia, którą w zarządzanie i asset management przejęliśmy 1 stycznia 2019. Projekt jest trudny, z wielu względów rynek skazał go na porażkę. Ale my tak łatwo nie odpuszczamy. Włożyliśmy ogromną energię w pracę nad tym obiektem, mieliśmy posłuch i szybkie decyzje po stronie właściciela oraz banku. Efekt jest taki, że wynajęliśmy ponad 6 tys. mkw. powierzchni, z czego ponad połowa to nowa oferta, odzyskaliśmy ze straty w kosztach eksploatacyjnych ponad 200 tys. euro, footfall poszybował w górę. To się dzieje tu i teraz, w czasie pandemii. Nie należy wierzyć tym, którzy twierdzą „nic nie da się zrobić”. Trzeba zadawać właściwe pytania: jakie cele postawiłeś swojemu zarządcy? Jakie zespołowi marketingowemu? Co obniża wartość nieruchomości pośrednio i bezpośrednio? Jak to zmienić? My pracujemy nad tymi zagadnieniami od kilku lat, bo nie akceptujemy straty na kosztach, która pomnożona przez yeld 8% obniża wartość nieruchomości nawet o 5-6 mln euro. To jest patologia tego rynku. Wartość projektu spada, zaczynają się trudne rozmowy z bankami, a zarządcy mówią – musi zostać tak, jak jest. Wcale nie – to jest czas na nowy, tani a jednocześnie bardziej nowoczesny system zarządzania. Dobre zarządzanie już nie wystarczy i niektórzy boleśnie się o tym przekonali przez spadki wartości projektów. Konieczne jest stworzenie niezależnego zespołu zewnętrznego lub wewnętrznego, którego zadaniem będzie zarządzanie strategiczne, czyli asset management.

Od lat dostrzegamy ogromną potrzebę strategicznego podejścia do zarządzania projektami. Czym są centra handlowe, jeśli nie produktem inwestycyjnym? Patrząc na to, co dzieje się na rynku mam wrażenie, że wielu o tym zapomniało. Właściciele pogodzili się ze spadkiem wartości projektów, a to niedopuszczalne. My walczymy do końca i od lat przekonujemy branżę, że tylko właściwe podejście do strategii centrum handlowego i wzmacniania jego wartości ma sens i w przyszłości przyniesie poprawę. Promujemy aktywne podejście, realną zmianę, a nie dotychczasowe utrzymywanie status quo. Jedynym pewnikiem jest zmiana i musimy wiedzieć jak nią nawigować, aby zyskać a nie stracić.

Opracowaliśmy system zarządzania oparty na wzmacnianiu wartości centrum handlowego w każdym aspekcie jego funkcjonowania. Nazwaliśmy go Quattro, ponieważ cztery proponowane przez nas rozwiązania odpowiadają na największe obecnie bolączki działalności obiektów handlowych: spadek wartości centrum handlowego (usługa CNC), potrzebę stymulowania obrotów (usługa C360), konieczność wzmocnienia  projektu pod kątem nowoczesnego marketingu opartego na elementach omnichannelingu (C-RTM), konieczność eliminacji tzw. red flags mogących wpłynąć np. na niekorzystną wycenę obiektu w procesie sprzedaży (Sell Me). Wstępnym etapem współpracy jest audyt X-Ray, czyli krótka i treściwa diagnoza kondycji danej galerii z jasnymi wskazówkami dla właściciela. Oferujemy ją za darmo jako zaproszenie do dalszej współpracy przy wzmacnianiu wartości obiektu.